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Juventus e l'”affaire” Continassa: un po’ di dati e qualche precisazione

Lo scorso 4 ottobre ho dato notizia in questo blog della firma dell'accordo tra la Juventus e il Comune di Torino per la riqualificazione dell’area della Continassa. La zona a ridosso dello Juventus Stadium entro il 2015/16, secondo i piani comunicati dal club, dovrebbe ospitare altre importanti strutture tra cui il nuovo centro d’allenamento della Prima Squadra, la sede sociale, un hotel, un cinema multisala e nuove residenze private. In questi giorni è scoppiata una polemica anche politica sul "regalo" che il Comuni di Torino, guidato da Piero Fassino, avrebbe fatto alla Juventus concedendo l'area  (pari a 350 mila metri quadri) a 0,58 euro al  metro quadro.

Proviamo a fare un po' di chiarezza. L'area della Continassa è stata abbandonata dal Comune negli anni '50. La cascina sull'area è stata di proprietà della Città dagli inizi del '900 e non risulta essere stata sottoposta ad alcun tipo di restauro anche solo conservativo. Attualmente, oltre ad essere in parte oggetto di occupazioni abusive è sfruttata soprattutto per attività illegali di vario tipo. 

La superficie totale dell'area Continassa è di 260.000 metri quadri. L'area sulla quale Juventus ha proposto di acquisire un diritto di superficie di 99 anni è di 180.000 metri quadri.  Il solo diritto di superficie è stato pattuito in 11,5 milioni di euro (10,5 milioni di diritto + 1 di contributo per la qualificazione dell'area che rimane pubblica). Oltre a questa somma Juventus investirà circa 30 milioni di euro per la ristrutturazione della Cascina, che ospiterà la nuova sede sociale, e il training center della Prima Squadra. Il totale degli investimenti diretti stimati è quindi di 41,5 milioni di euro. Sulla stessa area sarà possibile generare investimenti di altri operatori per circa 60 milioni di euro, tra cinema multiplex, hotel, residenziale e mini galleria commerciale. Tutte queste attività generano oneri di urbanizzazione di circa 7 che saranno reinvestiti nell'area. Il nuovo sviluppo genererà quindi investimenti diretti e indiretti di oltre 100 milioni di euro.  A questi si possono aggiungere i circa 150 milioni di euro già investiti per lo Juventus Stadium. 

In definitiva, su un'area totale di 180.000 metri quadri ne verranno edificati 33.000 per un indice di edificabilità di 0,18 (di solito si va intorno allo 0,50). I metri quadri edificati rapportati al prezzo di 11,5 milioni di euro determinano un valore al metro quadro di 348,48 euro, in linea con gli attuali prezzi di mercato. Potenzialmente su quella zona si sarebbero potuti edificare in totale 50.000 metri quadri, ma la Juventus ha rinunciato a 17.000 metri quadri che saranno utilizzati dalla Città di Torino altrove. In ogni caso, per diradare tutti i dubbi, basterà attendere la perizia del Politecnico di Torino in via di definizione. 

  • agostino ghiglione |

    Caro Saverio,
    arrivi a parlare dello Stadio della Roma contrapponendolo a quello della Juventus.Devo ricordarti che su questo argomento Marco Bellinazzo ci ha puntualmente informato su tutto e in tempo reale ci sono stati anche dei commenti.Tra cui alcuni miei che hanno detto come due situazioni favorevoli hanno consentito alla Juventus di avere uno Stadio di proprietà. Il primo è stato Italia ’90 che ha portato alla costruzione dello Stadio delle Alpi con spese infrastrutturali a carico di Stato,Regione e Comune. Il secondo è stato le Olimpiadi invernali del 2006 con ristrutturazione dello Stadio Comunale in Stadio Olimpico sempre a spese di Stato,Regione e Comune.Una volta realizzato l’Olimpico di Torino e data futura casa alla seconda squadra di Torino (cioè il Torino) la Juventus ha iniziato la pratica di acquisizione del Delle Alpi per demolirlo(era uno Stadio con pista di atletica) e trasformarlo per il solo Calcio(costo 150 mio).Successivamente iniziò la pratica col Comune di Torino detto “Progetto Continassa” che è in esecuzione.Quindi i valori in campo non sono i 90 mio richiesti dal Comune di Roma per le opere infrastrutturali ed i 7 milioni richiesti alla Juventus per l’affitto delle aree su cui realizzare il progetto Continassa :Centro sportivo,Centro medico,Albergo e Villette.Le cifre sono incommensurabilmente diverse e molto più importati di quelle citate.

  • Saverio |

    Leggo che il comune di Roma chiederà al club giallorosso 90 milioni di euro di opere pubbliche, a fronte dei sette previsti per la Juve. Leggo anche che Roma non prevederà abitazioni private, a differenza di Torino, riducendo sensibilmente la possibilità di monetizzare.
    Alla base di tutto ciò, si nota come la contrattazione tra Juve e Comune di Torino sia andata via liscia come l’olio, con la municipalità che ha accettato subito e di buon grado tutte le proposte del club bianconero.
    Infine, il prezzo, va calcolato in base alla potenzialità edificatoria dell’area, che ovviamente con questi accordi diventa enormemente più elevata rispetto a quella precedente.
    Tutto ciò a Torino è stato definito in 24 ore, nelle altre città è motivo di lunghe e pesanti discussioni. Chissà se in qualche modo la galassia FIAT non abbia accelerato e ammorbidito il percorso…

  • sergio |

    apro i giornali e leggo: alla juventus terreno a 0.58 euro al m2! dico: accipicchia, un regalo!!! poi scopro che in realtà ha pagato 58 euro al m2 e che per arrivare a 0.58 si è fatto un artificio contabile dividendo la cifra per 99 anni della concessione. Complimenti , quindi se io acquisto una casa di 100 m2 per 1 mln di euro, avendone la disponibilità per un numero n di anni teoricamente infinito, l’ho pagata 10.000/ infinito = 0 euro al m2???? oppure invece che 99 anni potevamo calcolare i giorni: 99*365=36135 giorni, quindi la juventus ha pagato 10.5mln/36135=0.0016 euro al m2???? è proprio vero, invidia brutta bestia!

  • Marina Cismondi |

    Nel fare chiarezza bisognerebbe anche evidenziare che la juventus, società quotata in borsa, rivenderà a terzi i diritti ad edificare condomini, multisala, albergo e mini galleria commerciale.
    Stessa procedura già adottata con la concessione dello Stadio delle Alpi: concessione alla juventus dell’area di 300 mila mq. per 25 milioni in comode rate e rivendita al gruppo Conad di 33 mila mq. per 20 milioni di euro.
    Considerando che il Comune di Torino è praticamente ad un passo dal commissariamento, mi chiedo, da cittadina di Torino: per quale motivo si deve permettere questa evidente speculazione edilizia a favore di una SpA a scapito di introiti nelle casse comunali?
    La juventus si è trasformata in un mediatore immobiliare per conto di Torino?
    Inoltre, parte del terreno, era stata regolarmente concessa ad un privato che ha realizzato una pista da kart, pista che ora dovrà essere demolita ed il privato dovrà essere indennizzato: tutti costi a carico di noi contribuenti (area dove era sorta l’Arena Rock, costata oltre 5 milioni di euro al Comune e mai utilizzata)
    Infine i 7 milioni di oneri di urbanizzazione saranno scomputati a favore di opere viarie ed accessorie esclusivamente utili a chi costruirà in quell’area, quindi altri soldi pubblici non introitati ma convogliati a favore della Continassa.
    Ricordo che già i parcheggi dello Stadio e del supermercato Area 12 sono stati realizzati con lo scomputo degli oneri di urbanizzazione, quindi sostanzialmente pagati dai cittadini di Torino.
    Nessun torinese è contrario alla riqualificazione di un’area degradata, ma le procedure devono essere trasparenti e i prezzi devono essere oggetto di perizie asseverate, PRIMA di deliberare accordi economici che, fra l’altro, non sono stati assoggettati a modifiche al rialzo neanche a seguito della richiesta da parte della juventus del raddoppio dello spazio edificabile per l’edilizia residenziale.
    L’articolo non fa chiarezza, ma dà un’informazione parziale e di parte.
    I conteggi di 0,58 Euro al mq. all’anno derivano dai 10,5 milioni per i 180.000 mq. concessi alla juventus (questa è la reale concessione) per 99 anni.
    P.S. L’area gobale della Continassa è di 380 mila mq. sui restanti 200 mila il Comune si farà carico di realizzare un parco “pubblico” (al quale la juventus contribuirà con 1 milione di euro) con tutti i costi di manutenzione futuri a suo carico.

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